¿Cuándo se entiende que existe contrato de arrendamiento?

En el ámbito jurídico español, el contrato de arrendamiento de vivienda o local se configura como un contrato consensual, lo que significa que basta el acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el objeto (el inmueble) y la renta (precio) para que exista vínculo contractual. No es necesario que conste por escrito para que produzca efectos jurídicos, aunque sí resulta altamente recomendable su formalización documental para prevenir conflictos probatorios.

Contratos escritos y verbales

• Contrato escrito:

El acuerdo plasmado en un documento firmado por ambas partes permite establecer con precisión los derechos y obligaciones. Además, sirve como medio de prueba directo en caso de litigio. En la práctica, es el cauce habitual porque proporciona seguridad y claridad.

• Contrato verbal:

Aunque menos frecuente, la legislación vigente admite que un contrato de alquiler sea verbal. En este caso, la relación se rige por lo dispuesto en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil (CC), que funciona como marco legal supletorio. Ahora bien, al no estar recogidas ciertas cláusulas de forma expresa, hay limitaciones: por ejemplo, no cabe alegar la causa de necesidad del arrendador para recuperar la vivienda, al no existir pacto expreso en un contrato.

En definitiva, incluso en contratos verbales, la existencia del arrendamiento se presume si el arrendatario ocupa el inmueble con consentimiento del arrendador y paga una renta periódica.

La doctrina de los actos propios

En muchos conflictos sobre arrendamientos verbales surge la dificultad probatoria: ¿Cómo acreditar que existe un contrato? Aquí cobra importancia la doctrina de los actos propios.

Esta doctrina, consolidada por la jurisprudencia, implica que una parte no puede ir contra sus propios actos cuando estos han generado en la otra confianza legítima en una determinada situación jurídica. Por ejemplo:

• Si un arrendador recibe pagos periódicos de renta durante meses o años, no puede posteriormente negar la existencia de un contrato de alquiler.

• Si el arrendatario acepta el uso de la vivienda en condiciones acordadas, tampoco puede desconocer el marco de derechos y obligaciones que ello conlleva.

La doctrina actúa como mecanismo de protección frente a contradicciones que lesionen la buena fe contractual.

Conclusión

El contrato de alquiler existe desde que hay acuerdo sobre uso del inmueble y renta, aunque no se plasme por escrito. La LAU rige igualmente en los contratos verbales, pero con limitaciones: solo se aplican las disposiciones imperativas de la ley, quedando fuera aquellas que requieren pacto expreso, como la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador.

Por eso, aunque la validez del contrato verbal es incuestionable, la seguridad jurídica aconseja su formalización escrita, pues reduce la litigiosidad y evita tener que depender exclusivamente de la doctrina de los actos propios o de pruebas indirectas para acreditar la relación arrendaticia.