Por qué un inquilino que no paga no es un "okupa"

Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, muchos propietarios piensan que se enfrentan a una ocupación ilegal. Sin embargo, un inquilino que no paga no es un "okupa". La diferencia es fundamental: el inquilino tiene un contrato que le dio acceso legal a la vivienda, mientras que el "okupa" nunca tuvo consentimiento del propietario.

Entender esta distinción te ayudará a actuar correctamente y recuperar tu inmueble más rápido, evitando errores legales que pueden retrasar el desahucio.

1. El origen de la posesión: existe un contrato válido

La distinción fundamental entre un inquilino que no paga y un ocupante ilegal radica en el título que legitima la posesión del inmueble.

• El inquilino: Su derecho a ocupar la vivienda nace de un contrato de arrendamiento, un acto jurídico bilateral y válido. Aunque posteriormente incumpla una de sus obligaciones principales, como es el pago de la renta según el artículo 1555 del Código Civil, su entrada y permanencia iniciales en el inmueble estaban amparadas por la ley y el acuerdo entre las partes.

• El ocupante ilegal ("Okupa"): Carece desde el inicio de cualquier tipo de contrato o consentimiento del propietario que justifique su presencia en el inmueble. Su posesión es, por tanto, ilegítima desde el primer momento.

Como destaca la jurisprudencia, la acción para recuperar el inmueble de un inquilino se basa en la relación contractual existente. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 9/2019 recuerda que para instar un desahucio por falta de pago, la condición que se exige al demandante es la de ser "arrendador de la finca", y el derecho que se ejercita es de naturaleza personal, derivado del contrato.

2. El impago de la renta: un incumplimiento, no una ocupación ilegal

Cuando un inquilino deja de pagar, no está cometiendo un acto de usurpación, sino un incumplimiento de las obligaciones que asumió al firmar el contrato. Este incumplimiento no extingue la relación contractual de forma automática.

El artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la LAU) es muy claro al respecto: el incumplimiento da derecho a la parte que sí ha cumplido (el arrendador) a elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación (el pago) o promover la resolución del contrato.

Esto significa que el contrato sigue vigente hasta que en un procedimiento de desahucio, iniciado a instancia del arrendador, se declare su resolución. La falta de pago es, precisamente, una de las causas tasadas que la ley prevé para que el arrendador pueda solicitar dicha resolución, tal y como se establece en el artículo 27.2.a) de la LAU.

3. La vía legal para recuperar la vivienda.

Debido a que la relación se enmarca en un contexto contractual, la ley establece un procedimiento específico para que el arrendador pueda recuperar su propiedad: el desahucio por falta de pago.

El artículo 1569 del Código Civil faculta expresamente al arrendador para "desahuciar judicialmente al arrendatario" por, entre otras causas, la "falta de pago en el precio convenido". Este procedimiento está diseñado para resolver el contrato y ordenar el desalojo del inmueble, además de permitir la reclamación de las rentas adeudadas.

Las vías legales para recuperar un inmueble de un ocupante ilegal son distintas, ya que no existe un vínculo contractual que resolver.

4. Por qué es importante no confundir ambas situaciones

Entender que un inquilino moroso no es un okupa no es una simple cuestión terminológica; tiene consecuencias prácticas y procesales de gran importancia:

• Define la estrategia legal: El arrendador debe iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago, no una acción de recuperación de la posesión contra un precarista o un usurpador.

• Garantiza la seguridad jurídica: Seguir el cauce procesal correcto es la forma más rápida y eficaz de recuperar el inmueble y las cantidades adeudadas, evitando la desestimación de la demanda por motivos formales.

• Protege los derechos de ambas partes: Aunque el inquilino incumpla, sigue teniendo ciertos derechos procesales (como la posibilidad de enervar la acción bajo ciertas condiciones) que un ocupante ilegal no posee.

Ignorar esta distinción puede llevar a una incorrecta fundamentación de la demanda y a no prever las posibles actuaciones del demandado, lo que debilita la estrategia procesal del arrendador.

Conclusión

En definitiva, la distinción entre un inquilino moroso y un ocupante ilegal no es una cuestión de matices, sino un pilar fundamental del derecho de arrendamientos con consecuencias procesales decisivas. La clave de todo reside en la existencia de un contrato de arrendamiento válido que, aunque incumplido, define la naturaleza de la relación y el camino a seguir.

Por tanto, entender y respetar esta diferencia es la base de una estrategia legal exitosa. Permite utilizar la herramienta procesal correcta para resolver el contrato, recuperar el inmueble y reclamar las deudas. Ignorarla no solo es un error conceptual, sino un fallo procesal que conduce inevitablemente a la desestimación de la demanda, con la consiguiente pérdida de tiempo y recursos para el arrendador.