Mi inquilino no paga: ¿Qué puedo hacer legalmente en España?

La falta de pago de la renta es uno de los incumplimientos contractuales más comunes y graves en el ámbito de los arrendamientos. Esta situación permite al arrendador (siendo este en la mayoría de casos el propietario) iniciar un procedimiento judicial específico con el objetivo de resolver el contrato y recuperar el inmueble.

A continuación, detallamos el marco legal y los pasos a seguir en este caso:

1. Fundamento jurídico para la resolución del contrato de arrendamiento

La obligación principal del arrendatario (inquilino), según el artículo 1555.1º del Código Civil, es “pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos”. El incumplimiento de esta obligación es causa suficiente para que el arrendador pueda resolver el contrato.

La base legal para esta acción se encuentra principalmente en:

• Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la LAU): En concreto, el artículo 27.2.a) establece que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.

• Código Civil: De forma supletoria, el artículo 1569.2º del presente texto legal faculta al arrendador a desahuciar judicialmente al arrendatario por “falta de pago en el precio convenido”.

2. El procedimiento de desahucio y los pasos a seguir

La vía procesal para llevar a cabo el desahucio es el juicio verbal, un procedimiento caracterizado por su agilidad; si bien es cierto que en la actualidad española la duración aproximada del mismo, la cual varía según el partido judicial en el que se tramite, oscila al rededor de un año. Los pasos clave son los siguientes:

Fase 1: Requerimiento Extrajudicial

Antes de interponer la demanda, es necesario, a raíz de la entrada en vigor de la LO 1/2025 (es decir, a partir de abril de 2025), que el arrendador envíe un requerimiento de pago fehaciente al inquilino (por ejemplo, un burofax) y, además, realice una propuesta de negociación. Este paso es crucial por dos motivos:

1. En la actualidad, el intento de negociación previo a la presentación de la demanda es un requisito de procedibilidad. Por tanto, hay que acreditar el intento de cobro amistoso.

2. Impide la enervación del desahucio: Si el arrendador ha requerido el pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no ha pagado, este último perderá el derecho a “enervar” la acción, es decir, a paralizar el desahucio pagando la deuda en el juzgado. La enervación es un derecho que solo puede ejercitarse una vez, tal como se desprende de la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fase 2: Interposición de la demanda judicial

Si el inquilino no paga tras el requerimiento y no se alcanza ningún acuerdo, el siguiente paso es presentar una demanda de desahucio por falta de pago. En esta demanda, se puede acumular la acción de reclamación de las rentas adeudadas que, como ya se ha expuesto con anterioridad, tiene una duración aproximada de un año.

Fase 3: Requerimiento judicial y opciones del inquilino

Una vez admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado (el inquilino) para que, en un plazo de diez días, realice una de las siguientes acciones:

• Desalojar el inmueble: Puede abandonar la vivienda sin oponerse ni pagar. El procedimiento de desahucio terminará, pero continuará la reclamación de la deuda.

• Pagar la totalidad de la deuda (intentar enervar): Si no ha sido requerido fehacientemente o no ha enervado antes, puede pagar todo lo que debe y el contrato continuará en vigor.

• Formular oposición: Puede presentar un escrito alegando las razones por las que considera que no debe la cantidad reclamada. En este caso, se celebrará una vista (juicio).

• No hacer nada: Si no contesta al requerimiento, se dictará un decreto dando por terminado el procedimiento (equivalente a una Sentencia) y se procederá directamente al lanzamiento (desahucio) en la fecha ya fijada en la admisión de la demanda.

3. Las limitadas causas de oposición del arrendatario

Es fundamental entender que, en un juicio de desahucio por falta de pago, los motivos de oposición del inquilino son muy restringidos. La jurisprudencia es constante en este sentido.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 9/2019, de 10 de enero, establece que en estos procedimientos “sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”. No se admiten otras alegaciones, como supuestos incumplimientos del arrendador (por ejemplo, no realizar reparaciones), para justificar el impago de la renta.

En la misma línea la jurisprudencia reitera que cualquier otra cuestión ajena al pago o la enervación debe discutirse en el procedimiento declarativo que corresponda, pero no en el juicio verbal de desahucio.

4. El lanzamiento: La recuperación efectiva de la posesión

Si el inquilino no desaloja voluntariamente la vivienda tras una sentencia condenatoria o por no oponerse al requerimiento inicial, se procederá al lanzamiento. Esta es la diligencia judicial en la que una comisión del juzgado, acompañada si es necesario por las fuerzas de seguridad, acude al inmueble para desalojar forzosamente al inquilino y restituir la posesión al arrendador.

Asimismo, cabe destacar que, en la mayoría de casos, la parte demandada pretenderá suspender el desahucio conforme al Real Decreto-ley 11/2020, el cual ha prorrogado las suspensiones de los lanzamientos desde 2020, siendo ha fecha actual de suspensión el 31 de diciembre de 2025. Si bien, el desarrollo de los últimos años indica que nuevamente será prorrogado en el año 2026, que esta prorroga sea concedida es altamente improbable pues en la mayoría de procedimientos están siendo denegadas al ser una medida de carácter excepcional. Pero ello no implica que pueda llegar a existir una dilación del lanzamiento como consecuencia del estudio de la solicitud.

Conclusión

En conclusión, el procedimiento de desahucio por falta de pago del alquiler en España se configura como un mecanismo judicial ágil y bien definido, cuyas causas de oposición están estrictamente tasadas al pago o a la procedencia de la enervación, tal como confirma la jurisprudencia.

Sin embargo, su aplicación no puede entenderse de forma aislada, ya que la normativa de protección social ha introducido importantes modulaciones que deben ser consideradas.

Por tanto, el desahucio se transforma en un procedimiento que no solo evalúa el incumplimiento contractual, sino que también activa, en determinados supuestos, la intervención de los servicios sociales competentes.