¿Puede declararse vulnerable la persona que ocupa un inmueble sin contrato de arrendamiento?
- Elvira Antón Moya
- 27 ago 2025
- 3 Min. de lectura
Actualizado: 31 oct 2025
En España, la crisis social y económica derivada de la pandemia de COVID-19 llevó al Gobierno a aprobar medidas excepcionales para proteger a personas en riesgo de exclusión residencial. Una de ellas es el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que introdujo la posibilidad de suspender desahucios y lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad.
Aunque se concibió como algo temporal, ha sido prorrogado de forma sucesiva y actualmente está vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. Esta medida, en lo relativo a los ocupantes sin contrato de arrendamiento, aparece recogida en el artículo 1 bis del RDL 11/2020.
El artículo 1 bis: suspensión en casos de ocupación sin título
El art. 1 bis establece que, en procedimientos de desahucio en los que la vivienda se ocupa sin contrato ni título habilitante, el juez podrá suspender el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2025, siempre que concurran las siguientes condiciones:
El demandante debe ser gran tenedor o persona jurídica
Persona jurídica: bancos, fondos de inversión, empresas, administraciones, etc.
Gran tenedor: por regla general, el propietario con más de 10 viviendas de uso residencial.
En algunas comunidades autónomas (como Cataluña), la condición de gran tenedor se alcanza con más de 5 viviendas.
Si el demandante es un particular con menos de 10 viviendas (o 5, en territorios con esa normativa), no cabe aplicar esta suspensión.
Artículo 1 bis, párrafo 2º del RDL 11/2020 El ocupante debe estar en situación de vulnerabilidad económica
Según el art. 5 del RDL 11/2020, se considera vulnerable a quien no supera determinados límites de ingresos en función del IPREM (incrementados si en la unidad familiar hay menores, mayores de 65 años, personas con discapacidad o dependientes).
También se valoran situaciones de desempleo, ERTE, reducción de jornada por cuidados o pérdida grave de ingresos.
Valoración judicial
El juez debe realizar una ponderación proporcional, atendiendo al informe de los servicios sociales.
Se valoran factores como la existencia de menores, dependientes o víctimas de violencia de género en la vivienda, la situación de extrema necesidad y el grado de colaboración de los ocupantes para buscar una alternativa habitacional.
¿Qué ocurre en la práctica?
En la realidad judicial se da una aplicación desigual:
Muchos jueces deniegan la suspensión, porque consideran que esta medida, de carácter excepcional, no debe convertirse en una prórroga automática y generalizada.
Otros jueces sí la conceden cuando se acredita de forma clara la vulnerabilidad, especialmente si hay menores o personas dependientes.
En todo caso, la suspensión solo puede mantenerse hasta el 31 de diciembre de 2025, salvo que el Gobierno vuelva a prorrogar la medida. Por tanto, en caso de concederse la suspensión por cumplir los requisitos previamente expuestos puede realizarse o, de forma excepcional hasta el 31 de diciembre de este año o, prorrogable en caso de que existiera modificación del RDL 11/2025 y se fije nueva fecha de suspensión
Conclusión
Una persona que ocupa una vivienda sin contrato puede ser declarada vulnerable y lograr que un juez suspenda el lanzamiento (desahucio) señalado, pero solo si se cumplen estrictamente los requisitos legales:
Que el demandante sea gran tenedor o persona jurídica.
Que el ocupante se encuentre en vulnerabilidad económica y social conforme al art. 5 del RDL 11/2020.
Que el juez, tras el informe de los servicios sociales, entienda que la suspensión está justificada en ese caso concreto.
En definitiva, el art. 1 bis no convierte en legales las ocupaciones sin título, sino que introduce una medida excepcional de protección temporal para personas y familias vulnerables, con el objetivo de evitar que queden sin vivienda hasta que se articule una solución habitacional.
